무슨 일인가요?

1년 사이 교환거래가 급증했어요 2022년 아파트 교환거래가 전년도인 2021년에 비해 급증했어요. 작년 1월부터 11월까지 전국 아파트 교환 매매는 648건으로 2021년 394건보다 65% 늘어났어요. 부동산 침체 때문이에요 교환거래가 늘어난다는 건 부동산 시장이 그만큼 침체했다는 의미예요. 침체기나 비수기에는 부동산이 대부분 시세보다 저렴한 급매로 거래되는데요. 소유주들은 급매로 수억원 손실을 볼 바엔 차라리 비슷한 조건의 집과 교환하는 게 낫다고 판단한 거죠. 30억 아파트가 5억에 거래되기도 했어요 그러다보니 최근 부동산 시장에서는 30억원대인 아파트가 5억원대에 계약되는 기현상도 벌어졌어요. 아파트가 실제로 5억원에 거래된 건 아닌데요, 비슷한 가격대의 아파트와 교환거래하는 과정에서 쓰인 차액 5억원만 신고된 거예요.

교환거래가 뭔데요?

부동산을 돈으로 사고팔지 않고, 서로 맞교환하는 걸 의미해요. 처분하고 싶은 부동산이 팔리지 않는 경우, 팔고 싶은 사람들끼리 매물을 교환하죠. 주택, 토지, 아파트, 상가 등 모든 부동산에서 가능한데 시세 파악이 비교적 쉬운 아파트가 자주 거래돼요.

불법은 아닙니다 교환거래는 정상적인 부동산 거래지만, 매매와는 달리 실거래 신고 대신 해당 관청의 검인을 받아야 해요. 일반적인 매매에 비해 시세 교란 등의 위험이 있다보니 실거래 신고보다 절차가 엄격해요.

왜 늘어난거죠?

다주택자들은 양도세를 면하기 위해 교환거래를 택했어요. 주택 시장 침체로 집이 안 팔리는데, 기한 내에 기존 주택을 처분하지 못하면 세금이 부과되거든요. 양도세 비과세 혜택 때문이에요 기존에 주택을 1채 보유한 사람이 새 집을 사고 정해진 기한 내에 기존 주택을 처분하면 일시적 2주택자로 간주해 양도세가 부과되지 않아요. 그래서 다주택 보유자들은 양도세를 피하고자 기한 안에 집을 팔려고 하죠.

하지만 최근 집값이 계속 하락하면서 집이 잘 팔리지 않는 상황이 발생했어요. 다주택 보유자가 기한 내에 기존 주택을 처리하기도 어려워졌죠. 다주택자 입장에서는 비과세 기한을 넘겨 양도세를 내느니, 일단 집을 처분하기 위해 교환거래로 눈을 돌린 거예요. 교환거래도 집을 취득하는 것이기 때문에 취득세는 내야 하지만, 취득세는 양도세보다 규모가 작고 나중에 공제도 되니까요.

올해는 어떨까?

앞으로 아파트 교환거래는 작년보다 감소할 전망이에요. 부동산 관련 제도가 크게 달라지기 때문이죠!

결과적으로 정부는 부동산 시장 안정을 위해 다주택자의 이익을 확대하는 방향으로 제도를 바꾸고 있어요. 세금 때문에 급매가 늘어나면 집값이 떨어지고 시장도 침체되니까요. 이렇게 되면 세금 때문에 급하게 집을 팔아야 할 이유가 줄어들고, 교환거래의 필요성도 자연스럽게 감소할 것으로 보여요.