경매와 공매 경매는 법원이 주택을 매각하는 절차고, 공매는 공공기관 등이 공개입찰을 통해 재산을 매각하는 절차예요. 둘 다 피해주택을 처분하고 매각대금을 통해 피해 금액을 회수하는 과정에서 활용될 수 있어요.
전세사기 피해자 보증금 지원이 확대돼요
보증금 3분의 1은 보장해요.
전세사기로 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 이어지면서 2023년, 피해자의 주거 안정과 피해 회복을 지원하기 위해 전세사기특별법이 만들어졌어요. 피해자로 인정되면 경·공매 우선매수권이나 공공임대주택 등 여러 지원을 받을 수 있죠. 그런데 이제는 보증금을 충분히 돌려받지 못한 피해자를 위한 지원이 추가돼요. 10월 6일 전세사기특별법 시행령 개정안이 국무회의에서 의결되어 보증금의 3분의 1까지 피해 회복을 보장하는 최소보장제와 선지급-후정산 제도가 11월 13일부터 시행돼요.
보증금의 3분의 1까지 지원해요
전세사기가 발생하면 집주인의 채무 문제 등으로 피해주택이 경·공매로 넘어가거나, 보증금을 돌려받기 위해 경매 절차를 밟는 경우가 있어요. 주택을 팔아 마련한 금액을 정해진 권리 순서에 따라 나누면서 피해자도 보증금 일부를 돌려받을 수 있지만, 집값이나 선순위 채권 등에 따라 보증금을 충분히 회수하지 못할 수도 있죠.
하지만 앞으로는 경·공매 등이 끝난 뒤 피해자가 회복한 금액이 원래 임차보증금의 3분의 1보다 적다면 그 차액을 추가로 지원하는 '최소보장제’를 실시해요. 경·공매 배당금, 보증금 반환채권으로 돌려받은 금액, 경매차익, 임대료 지원액 등 이미 회복하거나 지원받은 금액을 빼고 최소지원금을 계산해요.
🏠 예를 들어 보증금이 1억 5,000만원이라면 최소보장금은 5,000만원이에요. 경매 배당금으로 2,000만원, 경매차익으로 1,000만원을 회복했다면 이미 회복한 3,000만원을 빼고 2,000만원을 최소지원금으로 받을 수 있어요.
지원금을 먼저 받을 수도 있어요
전세사기 중에는 신탁사기처럼 임차인의 권리를 제대로 인정받기 어려워 보증금을 돌려받는 데 시간이 오래 걸리는 경우가 있어요. 이런 무권계약 피해자는 지원금을 먼저 받은 뒤, 나중에 보증금을 추가로 돌려받으면 그 금액을 반영해 다시 정산하는 ‘선지급-후정산’을 적용해요.
무권계약 집주인이 아니거나 임대할 권한이 없는 사람이 임대인처럼 계약을 맺는 경우예요. 신탁사기가 대표적인 무권계약 피해에 해당해요. 신탁사기 주택 소유권이 신탁회사로 넘어갔는데도 임대 권한이 없는 사람이 이를 제대로 알리지 않고 임대차계약을 맺는 등의 전세사기예요. 신탁회사의 동의 없이 계약했다면 임차인이 신탁회사에 임대차계약상 권리를 주장하기 어려울 수 있어요.
선지급금도 보증금의 3분의 1에 해당하는 최소보장금을 기준으로 계산해요. 다만 아직 경·공매가 끝나지 않아 배당금이나 경매차익이 확정되지 않았기 때문에, 보증금 반환채권을 통해 이미 돌려받은 금액과 선지급 전까지 받은 임대료 지원액 등을 먼저 빼고 지급해요. 이후 경·공매 배당금 등으로 보증금을 추가로 돌려받아 반납해야 할 금액이 생기면 이를 신고하고 돌려줘야 해요.
어떻게 신청하나요?
최소지원금과 선지급금은 LH에 신청해요. 최소지원금은 피해주택 매입을 요청한 경우 경매차익 산정이 끝난 뒤, 그 외에는 피해주택 처분 절차가 끝난 뒤 신청할 수 있고, 선지급금은 피해주택의 LH 매입이나 처분이 끝나기 전에 신청해요. 신청할 때는 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 보증금 반환채권 변제 관련 서류 등을 제출해야 해요. 신청하면 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정해 알려줘요. 구체적인 접수 방법은 제도 시행 전 LH 안내를 확인하세요.
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