🏠 규제 대상이 되는 조건 (모두 해당할 때) 부부합산 기준으로 수도권 또는 규제지역에 아파트 1채를 보유하고 있고, 그 집을 가족이 아닌 사람에게 임대 중이면서, 본인과 배우자 모두 그 집에 실거주한 적이 없는 경우
수도권 1주택자는 이제 전세대출 어려워져요
실거주한 적 없으면 보증이 막혀요.
정부가 8월 13일 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표했어요. 흔히 8.13 부동산대책이라고 불러요. 가장 관심을 모은 건 전세대출이에요. 2027년 1월부터 수도권·규제지역에 아파트를 갖고 있으면서 본인도 배우자도 한 번도 살아본 적 없는 비거주 1주택자는 전세대출보증을 받기 어려워져요. 규제 대상이 아닌 1주택자도 보증비율이 한 단계씩 낮아져요. 성과급으로 소득이 반짝 오른 해에 대출을 많이 받는 것도 막혀요. 8.13 부동산대책 요약을 항목별로 정리했으니, 내게 해당되는 내용부터 확인해 보세요.
비거주 1주택자는 전세대출보증이 막혀요
지금까지 전세대출보증이 제한되는 대상은 다주택자, 그리고 투기·투기과열지역에서 3억원을 넘는 아파트를 산 사람이었어요. 여기에 투기적 목적의 비거주 1주택자가 새로 추가돼요. 주택금융공사·HUG·SGI 세 보증기관의 보증이 모두 막히기 때문에, 사실상 전세대출을 받기 어려워진다고 보면 돼요.
다만 규제 예외가 인정되는 경우가 있어요. 예외로 인정되면 신규 전세대출은 물론 기존 대출의 만기 연장도 가능해요. 시행일은 2027년 1월 1일이에요.
예외가 인정되는 경우 • 본인이나 배우자가 그 집으로 주민등록을 옮긴 적이 한 번이라도 있을 때 • 토지거래허가구역에서 세입자가 있는 상태의 주택을 샀을 때 • 비거주 사유가 불가피하다고 금융회사 여신심사위원회가 인정할 때
1주택자 전세대출 보증비율도 낮아져요
규제 대상이 아닌 1주택자라도 조건이 달라져요. 전세대출 보증비율이 내려가거든요. • 수도권·규제지역: 80% → 70% • 그 외 지역: 90% → 80%
보증비율: 세입자가 전세대출을 갚지 못했을 때 보증기관이 은행에 대신 갚아주는 비율이에요. 이 비율이 낮아지면 은행이 떠안는 위험이 커져서, 대출 심사가 깐깐해지거나 한도가 줄어들 수 있어요.
무주택자의 보증비율은 현행대로 유지돼요. 실수요자인 무주택 세입자에게는 영향이 없도록 한 거예요.
성과급 받은 해 소득으로는 대출받기 어려워져요
DSR(총부채원리금상환비율) 소득심사도 강화돼요. 성과급이나 특별상여금 때문에 특정 연도 소득이 일시적으로 크게 늘었을 때, 그 소득을 그대로 인정해 대출을 많이 내주지는 않겠다는 취지예요.
• 소득상승률 20% 초과: 최근 2개년 평균소득 적용 • 소득상승률 30% 초과: 최근 3개년 평균소득 적용
이와 함께 고액·고DSR 대출과 고가주택·고LTV 대출을 고위험 주택담보대출로 분류해 위험가중치를 높이고, 가계부문 시스템리스크 완충자본도 새로 도입해요. 은행이 무리하게 가계대출을 늘리지 못하게 하는 장치예요.
대신 부동산 공급을 늘려요
수요를 조이는 만큼 공급은 확대해요. 같은 날 발표된 '전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안'에는 신규택지 10만 가구를 포함해 수도권에 23만 가구+α를 추가 공급하는 내용이 담겼어요. 🏗️ 수도권 신규 공공주택지구를 새로 지정해 2만 7천 가구를 조성하고, 경기 남양주 덕소와 경기 광주 등이 후보지로 언급됐어요. 지난해 9.7 대책에서 세운 2026~2030년 수도권 135만 가구 착공 목표의 이행력을 높이는 방안과, 공급이 실제로 이뤄지도록 부동산 PF 보증 등 금융지원을 확대하는 내용도 함께 들어갔어요. 한편 이번 대책에는 청년과 신혼부부 실수요자를 위한 지원책도 별도로 담겼어요. 4억원 이하 비아파트를 월세 수준의 원리금으로 살 수 있는 대출이 새로 나오고, 결혼했다고 정책대출에서 탈락하는 문제도 손봤어요. 청년과 신혼부부 실수요자를 위한 지원 대책은 다음 콘텐츠에서 자세하게 설명해드릴게요!
이런 소식도 확인해 보세요