부동산 뉴스를 보다 보면 용어에서부터 숨이 턱 막힐 때가 있습니다. 그냥 집값이 1억! 이라고 하면 쉬운데, 실거래가, 호가, 공시가 등 가격을 지칭하는 용어가 다이내믹하기 때문이죠.

호가 vs. 실거래가

한때 커뮤니티에서 "오늘의 매도호가가 내일의 실거래가" 란 말이 유행한 적 있습니다. Daum 부동산을 켜고 아파트를 검색하면 가격이 나옵니다. 맨 하단의 매매 14억은 집 주인이 팔겠다고 내놓은 금액(호가), 상단의 최근 매매 12억 2천만원이 실제 거래된 실거래가입니다. 집주인이 부르는 값은 바로바로 기록이 되고 실제로 계약이 체결된 실거래가는 나라에 신고(부동산 실거래가 제도)를 한 후에 기록이 되어 조금 시차가 있습니다. 집주인이 14억에 팔겠다고 내놔도 거래 과정에서 이런저런 흥정을 하며 최종 실거래가가 결정되는 것이죠.

*2021년 9월 기준 실제 캡쳐본 입니다. 앞서 언급한 ‘오늘의 매도호가가 내일의 실거래가’ 란 말은 왜 나온 걸까요? 시장에 물건이 많으면 이런저런 흥정을 하면서 가격을 깎기도 합니다. 그런데 인기 좋은 물건이 1개만 나왔다? 주인이 부르는 값 그대로 지불해야 되죠. 지금 부동산 시장이 딱 그렇습니다. 집을 팔겠다는 사람이 없어도 너~무 없죠. 그러다 보니 14억 부르는 집주인이 나타나자마자 ‘흥정은 무슨, 내가 살게!’ 라며 바로 거래가 체결되니, 호가=실거래가 현상이 일어나는 것이죠.

공시가격

실거래가와 쌍벽으로 많이 듣는 용어가 공시가격입니다. 실거래가는 계속 움직이기 때문에 여기에 세금을 매기면 오락가락하겠죠? 그러니 나라에서 일정기간 동안 ‘여기는 이만큼의 가치가 있겠군’하고 정한 금액이 바로 공시가격입니다. 조금 다른 의미의 ‘공시지가’란 말이 있는데요. 땅에 대한 가격만 측정한 것이 공시지가, 땅과 건물가격을 합친 더 큰 그림이 주택 공시가격입니다. 국토교통부 홈페이지에서 우리집을 찾아보면 나라에서 정한 공시가격을 확인할 수 있어요. 그럼 공시가격은 어디어디 세금에 활용될까요? 우선 부동산 관련 다양한 세금이 있는데요. 집을 살 때 내는 취득세, 팔 때 이득을 봤다면 그에 내는 양도소득세, 집을 갖고 있으면 내야하는 보유세 등이 있죠. 그럼 어느 세금이 공시가격을 기준으로 할까요? 아주 단순히 생각해보면 알 수 있습니다.

근데 집을 갖고만 있어도 내야하는 세금이 있죠. 보유세인데요, 종합부동산세와 재산세가 있습니다. 이때는 내집이 정확히 얼마인지 알기 애매합니다. 그래서 공시가격을 기준으로 하죠. 그럼, 내집을 갖고 있는 사람만 공시가격에 관심을 가져야 할까요? 놉! 공시가격은 부동산 관련된 것뿐만 아니라 은근히 여기저기에도 기준이 됩니다. 건강보험료나 기초생활보장급여, 장학금, 교육비, 근로장려금 등 60여개 분야의 세금 기준이 됩니다.

이렇게 다양한 세금의 기준이 되다 보니, 공시가격이 너무 높으면 세금 부담이 커져 실제 가격보다 5~70% 정도 낮게 측정이 됩니다. 근데 요즘 집값은 저세상 집값이라 할 정도로 높죠? 이렇게 실제 금액과 공시가격의 격차가 벌어지니 너무 비현실적이다란 말이 나옵니다. 그래서 작년 11월 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’이 발표됐는데요, 공시가격을 시세의 90%까지 끌어올리겠다는 장기 플랜입니다.