오늘은 의견이 자주 갈리는 오피스텔 투자에 대해 개념부터 장단점까지 알아볼게요.

오피스텔, 아파트랑 뭐가 다르죠?

오피스텔이란 말 그대로 업무 공간인 오피스와 주거 공간인 호텔이 결합된 건물을 뜻해요. 사실 오피스텔이란 말은 한국에서만 쓰이는데요. 애초에 1985년 국내 건축 규제를 회피하기 위해 만들어진 꼼수에 가까운 건축물이기 때문이죠. 법적으로 아파트는 주거지역에만 지을 수 있어요. 상업지역에는 저층이 상가인 주상복합 아파트를 짓는 건 가능하지만, 건설사 입장에선 분양이 어려운 상가를 짓는 것이 꺼려지죠. 그래서 등장한 게 바로 오피스텔이에요.

오피스텔에만 적용되는 규제도 있어요

사실 지어진 땅이 다를 뿐 오피스텔과 아파트는 거의 차이가 없어요. 사실상 아파트의 기능을 하는 셈이죠. 그러다 보니 주택 시장을 혼란시킨다는 문제 제기가 이어졌고, 1998년 정부는 오피스텔에 다양한 규제를 했어요. 욕실 설치 금지, 화장실 규모 제한, 싱크대는 간이용으로 제한 등의 여러 규제가 있었지만, 이는 중소형 아파트 공급이 불안정해지면서 규제도 풀리기 시작했고 시간이 지나면서 모두 사라졌습니다. 남아 있는 규제는 아파트처럼 발코니를 실내공간으로 확장 금지, 창호 설치 금지 등 발코니 본연의 기능을 유지해야하는 것, 또 추락과 낙하물 방지 등 안전을 고려해 3층 이상 20층 이하에만 발코니를 설치해야하는 규정 등이 있어요.

아파트와 같은 면적이어도 오피스텔이 더 좁아요

실제로 같은 면적이면 오피스텔이 아파트보다 훨씬 작아요. 오피스텔의 경우 발코니를 확장해 실내 공간으로 활용하는 것이 불가능하니 실사용 면적이 아파트 대비 25~40㎡가량 줄어들 수밖에 없어요. 게다가 현재는 아파트와 기준이 같지만, 2015년 4월 30일 전에 건축허가를 받은 오피스텔의 경우 벽체 중심선(벽 중앙)을 기준으로 전용면적을 계산하기 때문에 벽체 두께의 절반만큼 실사용 면적이 줄어든 셈이죠. 공급면적으로 따지면 차이는 더 커요. 오피스텔의 경우 아파트보다 복도, 엘리베이터 등 다른 주민들과 함께 사용하는 주거공용면적이 넓은 편인데요. 오피스텔이 많게는 수십 ㎡가량 넓어서 전용면적이 84㎡로 같더라도, 오피스텔의 공급면적은 125㎡인 반면, 아파트는 108㎡ 정도예요.

오피스텔 투자는 세금도 달라요

법적으로 주택으로 분류되지 않는 만큼, 오피스텔은 적용되는 세금 제도도 특이해요. 주거용 오피스텔을 사더라도 취득세는 주택 취득세(1~3%)가 아니라 건물 취득세(4%)가 적용돼요. 거기에 지방교육세(0.4%), 농어촌특별세(0.2%)까지 더하면 세율은 4.6%에 달해요. 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다면 재산세나 종부세, 양도소득세의 경우 주택과 동일하게 적용돼요. 문제는 중과세율 부과 대상이 되는 다주택자인지 아닌지를 따질 때에요. 취득세와 종부세, 양도소득세의 경우 다주택자에게는 더 높은 세율이 부과되는데요. 기본적으로 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함돼요. 아파트와 주거용 오피스텔을 각각 한 채씩 가지고 있다면, 1주택자보다 훨씬 높은 세금을 내야 하는 셈이죠.

오피스텔 투자의 장점

오피스텔 투자의 특징 중 하나는 매달 쏠쏠한 임대수익을 벌 수 있다는 거예요. 1~2인 가구가 늘어나는 추세인 만큼 소형 오피스텔에 대한 수요도 꾸준해 공실률이 낮고. 상업지역에 지어지는 경우가 많아 입지가 좋고 임대료도 높은 편이에요. 특히 최근 전세 사기에 대한 우려가 커지면서 전세 대신 월세를 선호하는 세입자가 증가하는 만큼 수익률도 높아지는 추세예요. 또, 아파트에 비해 적은 투자금으로도 투자가 가능하다는 장점도 있어요. 특히나 오피스텔 월세는 오르는 반면, 오피스텔 가격은 지속적으로 하락하는 추세인 점도 참고해야해요.

오피스텔 투자의 단점

오피스텔 가격이 떨어진다는 건 장점인 동시에 단점이기도 해요. 그만큼 구매 이후 시세차익을 얻기 힘들다는 뜻인데요. 실제로 서울 아파트 가격이 크게 치솟는 동안에도 오피스텔 가격은 큰 변동이 없었어요. 애초에 투자를 준비할 때, 월세 수익을 중심으로 접근하는 게 좋죠. 오피스텔을 주로 찾는 사람은 직주 근접이나 역세권 근처 주거를 선호하는 20~30대 직장인이에요. 소비 여력이 많고 씀씀이가 큰 만큼 깨끗하고 시설이 좋은 공간을 찾는 경향이 있는데요. 또 빌트인 풀옵션으로 거주하는 경우가 많아 이사도 잦아요. 이에 근처에 신축오피스텔이 늘어서면 노후된 오피스텔은 빠르게 경쟁력을 잃고 공실률이 급격하게 치솟죠. 전문가들은 오피스텔의 수명을 ‘10년’으로 생각하라고 조언해요. 이후엔 노후가 진행되면서 매물이 잘 안 나갈 수 있다는 거죠.