누군가는 돈을 벌기도, 누군가는 사기를 당하기도 한다는 분양권 전매, 오늘 <부동산악회>에서는 부동산 전매의 개념과 주의해야 할 점에 대해 알아볼게요.

분양권 전매가 뭐죠?

분양권 전매란 ‘내가 청약해서 당첨된 아파트 분양권을 다른 사람에게 되파는 것’을 의미해요. 이렇게 분양권을 사고팔 수 있는 건 우리나라에 널리 퍼져있는 ‘선분양 제도’ 덕분이에요. 아파트를 짓기 전에 살 사람을 먼저 정하기 때문에 청약 이후부터 아파트가 지어지기 전까지 분양받을 권리를 사고팔 수 있는 것이죠.

📝 분양권 전매, 어떻게 하나요? 보통 아파트 분양 대금은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 나눠서 치르는데요. 분양권은 계약금 납부 이후부터 잔금 납부 이전까지 주로 거래돼요. 즉, 분양권을 팔려는 사람은 전체 분양 대금의 10%만 내면, 플피로 수익을 가져갈 수 있죠. 물론, 중도금 대출을 받은 이후에도 분양권 거래가 가능해요. 이때 분양권을 파는 사람은 중도금 대출까지 분양권 매수자에게 인계해줘요. 🙅 아무 때나 되는 건 아니에요 단, 내가 아파트 분양권을 받았다고 해서 무조건 다 팔 수 있는 건 아니에요. 분양권 시장이 과열되면 청약 경쟁률이 높아지고, 실거주를 원하는 사람의 내 집 마련은 점점 힘들어지는데요. 정부는 이러한 부작용을 막기 위해 분양권을 팔 수 있는 기간을 제한해요. 예를 들어 수도권 지역의 규제지역의 경우는, 3년이 지나고 팔 수 있는 식이죠. 부동산 시장 상황에 따라 정책이 바뀌기도 하니 분양권에 관심이 있다면 최신 정책 정보로 잘 알아봐야 해요.

분양권 전매 시, 꼭 알아야 할 3가지

❗ 실거주 의무 유의 전매 제한 기간이 지났더라도 또 조심해야 할 것이 있습니다. 바로 실거주 의무인데요. 수도권 내 분양가 상한제가 적용되는 주택의 경우 2~5년의 실거주 의무기간이 적용되기 때문에 사실상 분양권을 파는 것이 불가능해요. 대표적인 것이 서울 강동구 둔촌주공을 재건축한 ‘올림픽파크 포레온’인데요. 전매제한 기간은 1년으로 완화됐지만 실거주 의무는 그대로 남아 분양권 전매가 법적으로 불가능해요. 일각에서는 분양권을 팔고 세입자로 실거주하면 되는 게 아니냐는 꼼수까지 부렸지만 국토교통부는 이를 허용하지 않았어요. 💣 세금 폭탄은 감수해야 분양권 전매로 얻는 차익에는 엄청나게 높은 세율의 양도소득세가 부과돼요. 분양권 당첨 이후 1년 이내에 분양권을 파는 경우, 양도소득세율은 70%에 달하는데요. 여기에 7%의 지방세까지 붙으므로 실제 세율은 77%에 달해요. 당첨된 지 1년이 지나더라도 세율은 60%, 지방세까지 66%를 세금으로 내야 하죠.

🔎 매수자 신원 확인은 필수 아파트 매매와 달리 분양권 전매의 경우, 실체가 없는 분양권을 사고파는 거래이기 때문에 등기부등본으로 매도자의 신원을 확인할 수 없어요. 그래서 분양계약서 사본을 받는 것은 물론, 시공사나 시행사에 문의해 계약자가 청약 당첨자가 맞는지 확인하는 절차를 거쳐야 하는데요. 또 중도금은 얼마나 납부됐는지, 남은 중도금과 잔금은 얼마인지도 계약 전 꼼꼼히 따져야 해요. 한편, 매도자가 미리 받은 중도금 대출을 인계받는 절차도 중요해요. 보통 금융기관에 매도자와 매수자가 함께 방문해 처리해야하는데, 흔치는 않지만 개인 신용에 문제가 있는 등의 이유로 대출 승계가 원활하게 이뤄지지 않을 수 있어요. 이때는 위약금을 내고 계약을 해지하거나 개인 자금으로 중도금을 전부 납부해야 해요. 때문에, 매수자로서는 전매 계약 시 ‘중도금 대출 승계가 안될 경우, 명의 변경이 가능하다’거나 ‘중도금 승계가 불가능하면 계약은 무효로 한다’는 등의 특약을 넣는 것이 유리해요.

분양권 전매는 매도자의 경우 수익을 올릴 수 있어서 좋고, 매수자의 경우 조금 비싸더라도 원하는 신축 아파트를 살 수 있어서 윈윈이라고 할 수 있는데요. 다만, 시장 환경에 따라 손해를 볼 수도 있다는 점은 명심해야 해요. 특히나 분양권 전매를 노리고 청약했다가 분양권 매도에 실패할 경우 큰 낭패를 볼 수 있으니 주의하세요!