집값이 오르는 이유는 여러가지입니다. 가장 큰 요인은 사려는 사람보다 주택 수가 적을 때죠. 최근 '어랏? 이거 꽤 이상한데'라는 요인이 추가됐는데요, 바로 외국인의 부동산 매수입니다. 특히 중국 등에서 막강한 자본금을 들고 와 우리나라 부동산을 사들이면서 가격을 올린다는 목소리가 나옵니다.

홍철없는 홍철팀

이름은 노홍철팀이지만 정작 노홍철이 없는 팀을 말하는데요. 이러다 한국 주인 없는 한국이 되겠다는 말까지 나옵니다. 중국인 등이 본국에서 대출 등으로 마련한 돈을 한국으로 가져와 아파트를 사들이는 현상이 급증하고 있습니다. 올해 사상 최고치를 기록했는데요, 9월까지 외국인의 국내 건축물 거래량은 1만 6405건에 달합니다. 우선 우리가 집을 사려면 단계 단계를 거쳐 레벨업을 해야 겨우 성공합니다. 주택담보대출 제한도 있고, 집을 많이 갖고 있을수록 취득세, 보유세, 양도소득세는 더 높아집니다. 그런데 외국인은 이런 규제를 안 받습니다. 한국에서 빌린 돈이 아니니 규제를 깐깐하게 하지 않는다는 것이죠. 지난 11월 22일, 2021년판 종부세 고지서가 발송됐습니다. 여기서도 외국인은 피했다는 목소리가 높습니다. 이론상으로 내외국인의 부동산 세금 정책은 큰 차이가 없습니다. 가격대별 취득세가 다르고 거주기간별 양도세 부담도 차이가 있고요. 문제는 외국인은 세대원 파악이 어려워 세금 중과를 피할 수 있다는 것이죠. 외국인이 본인 명의와 가족 명의로 나눠서 아파트를 여기저기 매입하면 다주택자가 되지 않습니다. 즉, 외국인이 돈을 어떻게 빌렸는지, 어떤 목적으로 빌렸는지, 가족 구성원이 어떻게 되고, 이들 모두가 무/유주택자인지... 등을 일일이 파악하기 어렵다는 이유로 ‘외국인 세금 면피 사각지대’가 생긴 것이죠. 예를 들어 우리가 서울 등의 규제지역에서 아파트 살 때 대출은 40%까지 나옵니다. 국내에 사는 외국인도 우리 은행에서 대출받는다면 조건은 동일하죠. 그런데 자국에서 대출을 받는다면? (당연한 말이지만) 규제가 없습니다.

문제가 있기 때문에 문제

외국인이 자국에서 돈을 가져와 무언가를 사는 건 나쁜 게 아닙니다. 그런데 그것이 부동산일 경우 얘기가 달라집니다. 들고 온 돈에 대한 제재는 아니더라도, 구매할 집이 우리나라에 있다면 구매절차는 내국인과 동일하게 적용해야 한다는 목소리가 높아요. 즉, 자금 조달 계획이나 자금 출처에 대한 조사가 진행되지 않고 있다는 의미입니다. 실제로 정부는 외국인 부동산 보유 현황의 공식 데이터를 갖고 있지 않습니다. 이 말은, 작정하고 투기 용도로 집값을 올려논다 해도 파악을 못하고 있다는 것이죠. 이런 사례가 있습니다. 왕씨가 중국 '환치기 조직'에 돈을 보내면 이들이 비트코인 등의 코인으로 바꿔 한국에 있는 '환치기 조직' 전자지갑에 보냅니다. 그럼 코인을 환전해 왕씨 은행계좌로 보내죠. 왕씨는 이 돈으로 한국에서 아파트를 구매합니다. 일종의 불법 외환거래죠.

문제는 상호주의

"너희가 한만큼 우리도 똑같이 해줄게." 이것이 상호주의입니다. 중국인은 우리나라에서 아파트 사는 것이 매우 쉽죠? 우리도 그럴까요? 🙅 중국에 사는 한국인 이씨가 집 하나 사려면 꽤 까다롭습니다. 중국에서 장기 거주해야 하고, 그나마 살 수 있는 아파트도 상당히 제한돼 있죠. 기본적으로 세금을 납부한 실적이 있어야 하고, 담보대출이나 등기 수속 등도 자국민에 비해 굉장히 어렵다고 합니다. 중국에서의 정책이 이렇다면, 우리도 중국인에 동일한 법을 적용해야 한다는 '상호주의' 원칙 목소리가 높아지고 있습니다.

조..금 바꿔볼게!

올해 초만해도, '상호주의를 적용하기엔, 나라별 사유재산이란 정의가 다르고(중국은 토지소유가 국가), 외국인까지 일일이 정보 파악하는게 시스템적으로나 인력적으로 여간 힘든게 아니잖아...'라는 입장이었습니다. 그런데 외국인 환치기에 대한 우려가 높아지자, 대책을 내놨어요. 현재 외국환거래법상, 외국인은 전세권, 저당권 등 부동산 관련 권리를 포함한 부동산 취득 내용을 한국은행에 신고하도록 돼 있습니다. 지난 11월 11일, 이렇게 한은이 보유한 외국인(비거주자) 부동산 취득 신고 자료를 관세청에 넘겨주는 시스템이 구축되고 있다는 소식이 전해졌어요. 그럼 외국인이 한은에 신고한 자료가 불법외환거래(환치기) 조사·단속 기관인 관세청에 전달되는 것이니 조금 더 관리가 수월해 지겠습니다. 내년 초 완성을 목표로 하고 있으니 외국인 역차별 논란이 수그러들지 지켜봐야겠어요!