한국에서 부동산 투자는 실패하지 않는다는 ‘부동산 불패 신화’를 들어보셨나요? 1970년대 강남 개발 당시 땅값이 천 배 넘게 뛰었다는 사실은 아직 회자되기도 하고, 아파트 재건축이나 재개발로 몇 배에 가까운 이익을 얻었다는 사람도 어렵지 않게 찾아볼 수 있어요. 우리나라 국민 자산의 80%가 부동산에 집중된 점을 감안하면, 한국에서 부동산을 제외하고 재테크를 논하는 것은 불가능에 가까워요. 실제 수익률이 높은지도 정확히 따져봐야 하고요. 오늘은 <부동산악회 한입> 첫 화를 맞아, 한국 부동산의 역사와 부동산 투자 장기 수익률에 대해 살펴볼게요.

부동산 시장, 언제부터 잘나갔을까?

🏗️ 한국 부동산 열풍은 1960년대 이후 급격한 도시화가 낳은 결과라고 할 수 있어요. 일자리를 찾아 농촌 인구가 도시로 몰려들면서 인구 밀도가 급격하게 상승했어요. 1920년대 20만 명 수준이었던 서울 인구는 1965년 350만 명, 1968년엔 430만 명대로 급증했어요. 반면, 주택 공급이 인구 증가세를 따라잡지 못하면서 집값이 가파르게 치솟았어요. 다른 나라에 비해 한국에 유독 아파트가 많은 이유이기도 해요. 1970년대 서울 개발 당시, 좁은 면적에 최대한 압축적이고 효율적으로 주택 수를 늘리기 위해 아파트를 짓기 시작했고 그 이후 대표적인 주거 형태로 자리잡았어요.

1990년대만 해도 전국 주택 중 아파트 비율은 23% 정도였지만, 2022년엔 64%까지 올랐는데요. 관리가 편하고 쾌적한 아파트를 선호하는 경향이 늘어난 덕분입니다.

🎢 70년대, 늘어나는 서울 인구를 분산시키기 위해 정부는 강남 개발을 선택했어요. 제3한강교(현재의 한남대교)와 경부고속도로 건설로 점차 인프라가 갖춰지면서 강남 땅값은 천정부지로 치솟았어요

당시 ‘말죽거리’로 불리던 현재 양재역 사거리 부근 땅값은 1966년 초, 평당 200~400원에서 1968년 말 4,000~6,000원으로 3년 만에 최대 30배 가까이 폭등했어요. 1963년 이후 1977년까지 서울시 전역의 땅값은 87배, 강남 지역 땅값은 176배가량 올랐다는 자료도 있어요. 최근까지로 시야를 넓히면 상승 폭은 더 엄청나요. 1990년대 양재역 근처 땅값은 평당 40만 원, 2010년엔 3천만 원까지 치솟아요. 1965년 대비 15만 배 넘게 가격이 오른 건데요. 이 시기 명목 GDP가 1,500배, 짜장면값은 100배가량 올랐다는 점을 고려하면 인플레이션을 감안하더라도 부동산 가격이 얼마나 올랐는지 가늠할 수 있어요.

수도권 부동산 시장의 탄생

휘문고, 서울고 등 명문고와 함께 고속버스터미널이 강남으로 이전하고, 1984년 지하철 2호선 완공으로 교육 및 교통 여건이 크게 개선되면서 강남은 점점 비대해졌어요. 💥 이에 1980년대 이후엔 서울 주택난과 부동산 투기 문제를 해결하기 위해 서울 인근 지역을 개발하기 시작했어요. 이른바 ‘신도시’의 등장입니다.

🤔 강남과 1·2기 신도시 집값이 크게 오르면서, 소외됐던 강북 지역 부동산 시장도 꿈틀대기 시작했어요. 2010년대 중반 들어 마포, 용산, 성동이 새로운 서울 부동산 강자로 떠오르면서 ‘마·용·성’이라는 신조어가 생겨났죠. 마용성의 아파트 중위 가격은 2009년 분당을, 2019년엔 판교까지 넘어섰는데요. 청년층을 중심으로 직장과 가까운 곳에 거주하길 희망하는 직주근접 트렌드의 확산과 마용성 골목상권이 새로운 ‘핫플’로 떠오른 영향이죠. 강남과의 집값 격차도 크게 줄었는데요. 2006년 마포 지역 아파트값은 강남의 47%에 불과했지만 2019년엔 59.6%까지 올라왔고, 성동구(50%→60.7%)와 용산구(63.9%→71.3%)도 마찬가지로 격차를 줄였어요.

부동산 vs 주식, 승자는?

오랫동안 수도권 특정 지역의 부동산 가격은 폭등했지만, 사실 부동산 투자 자체가 엄청난 수익을 보장해 주는 건 아니에요. 서울 지역 전체로 봐도 주식 투자 대비 수익률은 다소 떨어지는 모습을 보여요. 📈 부동산 개발과 투기 광풍이 차츰 사그라지면서 부동산 가격이 어느 정도 안정세를 찾은 1980년대 후반부터, 서울 부동산 가격을 중심으로 투자 수익률을 한 번 살펴볼게요. 1987년 1월 대비 2023년 부동산 가격은 6.1배가량 올랐어요. 같은 기간, 코스피 지수는 9.7배가량 상승했죠. 🏘️ 수익률만 보면 주식이 부동산보다 훨씬 나아 보이지만, 부동산 투자가 인기를 끄는 이유도 분명해요. ∙적은 변동성 지난 27년간 부동산 가격이 전년 대비 하락한 건 10번 정도이지만, 하락 폭은 대부분 5% 미만이었어요. 반면 IMF 사태가 있었던 1997년(-42%), 닷컴 버블이 붕괴하면서 주가가 흘러내리던 2000년(-50%), 글로벌 금융위기가 발생한 2008년(-40%) 등 주가는 하락할 때 매우 큰 폭으로 떨어졌죠. ∙레버리지 투자가 용이 주식과 달리 부동산 투자 시에는 자본을 마련하기도 훨씬 용이해요. 실물 담보가 존재하는 만큼 담보 대출을 받을 수도 있고, 전세 제도를 통해 갭투자도 가능해요. 또 변동성이 적은 만큼 레버리지 투자를 해도 심리적으로 훨씬 여유롭죠.