최근 전세사기 피해자에 대한 지원을 강화하는 특별법 개정안이 국회 상임위원회를 통과했어요. 정부가 인정한 전세사기 피해자는 2만 명을 넘어섰죠. 그런데 현실에서는 문제가 아직 수면 위로 드러나지 않았거나, 피해를 명확하게 증명하기 어려운 경우도 많아요. 이럴 때는 어떻게 해야 하는지, 법률사무소 여암의 김광식 변호사님이 구독자들의 사연에 대해 직접 답변했어요.

전세사기 피해자로 인정을 못 받았어요

👨🏻‍⚖️: 사건 분류가 ‘임대인의 투자실패’로 분류되었다는 건 전세사기로 인정을 받지 못한 상황으로 이해돼요. 현재 전세사기 피해자로 인정을 받으려면 아래와 같은 조건을 충족해야 해요. 피해자 인정을 받아야 전세사기 특별법의 도움을 받을 수 있죠.

임대인이 고의로 사기를 저지른 게 아니라 투자에 실패한 것이라는 주장이 인정될 경우에는 사기죄로 처벌이 어려울 수도 있어요. 전세사기 피해자로 인정을 받지 못했다면, 임대인으로부터 임대차보증금을 반환 받아야 해요. 하지만 현재 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이기 때문에 소송을 통해 임대차보증금 반환의 확정판결을 받고, 이를 기초로 임대인 소유의 건물들에 대하여 강제경매를 진행하는 방법으로 반환을 받아야 해요. 이를 위해서는 임대인의 다른 채권자들과 마찬가지로 임대인 소유의 다른 건물들에 대하여 가압류를 해 두는 것이 보증금 반환의 가능성을 높일 수 있는 방법이에요. 최근 전세사기 피해자에 대한 지원 방안이 강화된 전세사기 특별법 개정안이 의결되었는데요, 자세한 지원 내용은 아래 링크를 통해 확인해 보세요.

임대인이 '보증금을 안 줘도 된다'고 주장해요

👨🏻‍⚖️: 그렇지 않아요. 주택임대차법 제6조의2 제1항에 따라 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우라도, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있어요. 또한 주택임대차법 제6조의2 제2항에 따라 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생해요. 따라서 해지 통보 후 3개월이 지난 시점까지 보증금을 돌려주지 않는다면, 임대인을 상대로 보증금 반환 청구 소송을 진행할 수 있어요.

보증금을 일부만 돌려받았어요

👨🏻‍⚖️: 물론이에요. 법적으로 임대인은 임대차 계약의 종료와 함께 보증금 전액을 반환할 의무를 부담해요. 따라서 소송을 진행하시면 당연히 법원으로부터 임대인에게 보증금 잔액을 지급하라는 판결을 받을 수 있어요. 다만 판결을 받더라도 임대인이 재산이 없어 강제집행이 어려운 경우에는 실질적인 변제를 받기 어려운 상황이 발생할 수도 있어요.

경매를 진행해도 돈을 못 받을 수도 있나요?

👨🏻‍⚖️: 임대인에게 다른 재산이 있다면 못 받은 금액을 근거로 강제집행을 할 수 있어요. 다만 만일 임대차 목적물로서 현재 경매 중인 주택이 임대인의 유일한 재산이라면, 실질적으로 바로 변제를 받기는 어려워요.

경매가 취소되었는지는 어떻게 확인하나요?

👨🏻‍⚖️: 말씀하신 바에 의하면 현재 경매는 취소된 상황으로 이해되는데, 통지서 상의 경매사건 번호를 통해 경매사건이 정말 취소된 것인지 확인해 보시는 것이 우선일 것 같아요. 대한민국 법원의 법원경매정보 사이트에 들어가면 경매사건 번호를 조회해 진행상황을 확인할 수 있어요. 경매가 취소되었다면 다른 상황과 동일하게 보증금을 돌려받기 위한 절차를 진행해야 해요. 법원에서 확정판결을 받거나, 주택임대차 분쟁조정위원회의 조정을 신청하는 것인데, 자세한 방법은 1편 콘텐츠를 통해 확인할 수 있어요.