구독자님들의 고민을 덜어드리는 돈걱정상담소에 많은 사연이 접수됐어요. 그중에서도 가장 비중이 높았던 건 전세사기와 관련된 사연이었어요. 보증금을 돌려받지 못해 힘들어하시는 분들이 정말 많았어요. 비슷한 문제를 겪고 있는 분들을 위해 최대한 다양한 사연에 대한 답변을 준비했어요. 답변은 법률사무소 여암의 김광식 변호사님이 직접 작성했어요.

집주인이 보증금을 돌려주지 않아요

👨🏻‍⚖️: 현재 전세사기가 의심되거나 아직 드러나지 않은 상태이고, 임대인이 스스로 보증금을 지급하지 않는 상황으로 보여요. 전세보증금을 반환하라는 확정판결(지급명령 포함)을 받고, 해당 주택에 대한 강제경매절차를 진행하여 변제를 받는 게 임대인에게 보증금 반환을 강제할 수 있는 유일한 방법이에요. 바로 소송으로 진행하기 부담스럽다면, 주택임대차 분쟁조정위원회의 조정신청을 해 보는 것도 방법이에요.

다만, 이사를 나가는 게 급한 상황이라면 주택임대차법 상 임차권등기 제도를 이용해 우선변제권을 확보한 뒤 이사를 나가는 방안을 고려해 보세요.

전세사기를 당했는데 경매 비용이 부담돼요

👨🏻‍⚖️: 투자자로서 부동산 경매를 진행하시는 것이 아니라, 말씀하신 상황처럼 전세사기 임대인에 대한 채권자로서 부동산 경매를 진행하는 경우 비용을 절감할 수 있는 특별한 방법이 있지는 않아요. 경매법원의 안내에 따라 적기에 권리를 신고하고, 배당을 요구하는 등 부동산의 매각대금에서 최대한 변제를 받으실 수 있도록 하는 것이 최선의 방법이에요. 또한 현재 전세사기 범행의 의심이 강한 상황이라면 형사 고소 등을 통해 당사자들에 대한 적절한 수사와 처벌이 이루어질 수 있도록 하시는 게 좋아요.

보증금을 못 받고 있는데 선순위 근저당이 있어요

👨🏻‍⚖️: 안타깝지만 선순위 근저당권이 있는 상황에서 전입신고를 하고 확정일자를 받았다면 선순위 근저당권자보다 우선하여 변제받을 수는 없어요. 선순위 근저당권이 있는 이상 임의경매가 진행되면 임대차계약은 경매의 매수인(새로운 집주인)에게 대항하기 어려워요. 경매법원의 안내에 따라 적기에 권리를 신고하고, 배당을 요구하는 등 부동산의 매각대금에서 최대한 변제를 받을 수 있도록 조치를 취하는 게 좋아요.